银行与地产的猫腻ZT

突破

央行下调贷款利率、降低中小金融机构存款准备金率被很多人视作货币政策转向的标志。不过，从昨天央行发行上千亿元票据来看，似乎不能这样理解。一保一控，是下半年的工作重点，而央行要达到的目标，主要还是控制通胀。因此，六大金融机构的存款准备金率不下调，其实已经表明央行的态度：这次调整，是不得已而为之，其目的则是服务于“保增长”，但不能破坏“控通胀”。因为降低贷款利率，似乎可以减轻企业负担，有利于企业增加贷款，可以促进经济发展。但限制大行贷款额度，又可以控制通胀。
只不过，央行的如意算盘未必能真的落实下去，尤其是保增长。为什么呢？因为面对央行的调整，银行有许多应对之策。
首先，降低贷款利率，却并没有调整贷款上浮的标准。比如，对小额贷款利率，可以上浮3个百分点，对房地产贷款可以上浮到10%，对其它贷款，银行可以自主在基准贷款利率的标准上提高10-15%。个别银行上浮幅度甚至高达125%。所以，降低一年期贷款27个基点，并不会改变银行实际的贷款利率标准。
其次，目前的经济现状是银行惜贷、高利率与企业慎贷、难贷相对应。很多银行已经主动压缩了房地产贷款，限制了有潜在风险的行业贷款，即便央行再鼓励，他们的积极性也提不起来。而企业一方面是资金紧张，另一方面却不敢贷款，怕死得更快。对银行来说，贷款总额的增幅下滑才是最致命的打击。
第三，即便降低贷款利率，各商业银行也会通过暗渡陈仓的手段提高贷款标准，使得企业根本享受不到降低贷款的好处。其主要手法包括：
1、在基准贷款利率标准上大幅度提高浮动标准。比如，原来7.47%的贷款利率，银行上浮到8%。现在7.2%的贷款利率，银行可以上浮到8.1%。
2、在贷款之外签署服务费，收取顾问咨询费。上半年，各银行中间业务普遍上升，粗略统计各上市银行的中间业务收入高达800亿元。这个数字，有很大水分，因为其中的所谓“贷款顾问费”，其实就是变相的提高贷款利率。一家企业，按照8%的利率标准从银行贷款，却要支付高达4%的顾问费，不就相当于贷款利率为12%吗？
3、贷款放出同时让企业购买基金。目前，基金营销很困难，有的银行便要求企业贷款的同时，必须拿出多少资金用来购买基金。对企业来说，大不了过一段时间赎回，损失一些利息，但还是能得到贷款，只不过名义贷款利率大幅度提高了。对银行来说，收取了贷款利率、贷款顾问费之后，还能再收取基金代销费，列入到中间业务中去。
可见，那所谓中间业务大幅度增长，并不是真实服务收入的体现，而很多情况下只是变相的提高贷款利率而已。这一点，不妨看看兴业银行，上半年咨询顾问费的收入的增幅能达到200%以上，让人感叹。、
所以，很多投资者寄望于银行中间业务的增长，以为将来经济进入下滑周期的时候，中间业务可以弥补风险。但鉴于国内银行的所谓中间业务存在水分，我们很可能在将来看到这样的滑稽一幕：银行利差收入下降的同时，中间业务收入也在同步下降。当然，个别银行还可以调整帐目，让利差收入下降，但咨询顾问费增幅反而更大。
面对银行的猫腻，企业也会有一些变通的办法。沪市有一家房地产上市公司预收账款高达数十亿元，却在近两年时间内没有结转收入。何以故？据了解，有些地产公司在房地产销售格外景气阶段和格外不景气阶段，会收集大量身份证，然后通过关系将房地产预售给这些不存在的人，以此从银行套得贷款。
比如，一家公司100套楼盘，单价100万元，合计1亿元。在景气阶段，老板收集100个身份证，按照1万元的单价做好预售合同，可以由此贷款8000万，用于开发其它楼盘。如果楼价上涨，老板再转售他人，可以谋取差价，算自己的小金库。
在不景气阶段，房子反正卖不出去，房地产贷款又很难，老板同样可以收集身份证，套得7000万的贷款，以解燃眉之急。只要老板还能还得起贷款利息，这个局就不会破解。如果还不起贷款利息了，则整个楼盘成为坏账。上海某区域的150套楼盘整体断供，或许与此不无关系。北京一家地产公司在短期内突然卖出大量楼盘，恐怕也与此有点关系。如果一家上市公司有大量预收账款迟迟不结转收入，就免不了这样的怀疑。
由此看来，很多地产商叫嚣楼价不能跌，实在是因为背后隐藏的利益关系。一些楼盘如果持续跌价，最先倒下的一定是开发商，而不是普通的购房自住者，甚至也不是银行。
如果从长远去看，房价持续下跌所带来的对地产商和银行的打击就更大。